공동저당 뒤 새로 지은 건물, 경매만으로 법정지상권이 인정될까

공동저당권을 설정할 당시 토지에 있던 건물을 나중에 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다.

다만 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는 경우는 달리 볼 수 있습니다.

기존 건물과 새 건물은 구분해야 합니다

법정지상권의 일반적인 성립요건에는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람의 소유이며, 저당권 설정 뒤 경매로 소유자가 달라지는 경우가 포함됩니다.

하지만 공동저당 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 신축된 상황에서는, 설정 당시 존재했던 건물과 나중에 지은 건물을 같은 대상으로 보아 경매 후의 소유자 분리만으로 결론을 내릴 수 없습니다.

따라서 “경매로 토지와 건물의 주인이 달라졌다”는 사실만으로 신축 건물에 권리가 생긴다고 단정하면 안 됩니다. 확인할 핵심은 공동저당 설정 후 건물이 철거·신축된 경과와, 자료가 제시한 특별한 사정이 있었는지입니다.

안내 자료는 특별한 사정의 예로 신축 건물 소유자와 토지 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에 대해서도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우를 듭니다.

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자주 묻는 질문

경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?

공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우에는, 소유자가 달라졌다는 사정만으로 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않습니다. 특별한 사정이 있었는지도 함께 살펴야 합니다.

특별한 사정은 무엇을 확인해야 하나요?

안내 자료는 신축 건물과 토지가 같은 소유자에게 속하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우 등을 예로 듭니다. 구체적인 사건의 결론은 이 설명만으로 단정할 수 없습니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1